TBI IN DE MARKT

Utiliteit

Gebouwen slimmer maken
Belangrijkste activiteitenKenmerken markt/ontwikkelingenMarktgebieden/klantenCompetenties TBI-ondernemingen in de markt
  • Totaal concept
  • Nieuwbouw
  • Transformatie
  • Verbouw
  • Onderhoud
  • Restauratie
  • Verschuiving naar nieuwe contract-/ samenwerkingsvormen, zoals Design, Build & Maintain
  • Laat-cyclische markt
  • Groeiende behoefte aan integrale en multidisciplinaire samenwerkingen
  • Tools als BIM, LEAN en SE krijgen een steeds grotere rol in het proces
  • Stijging marktvraag naar onderhoud en herbestemming
  • Vraag naar nieuwe uitiliteitsbouw blijft laag
  • Toekomstgericht bouwen steeds belangrijker: gebouw moet flexibeler en duurzamer in te zetten zijn, zodat functionaliteit kan veranderen
  • Van bouwer naar regisseur: ontzorgen opdrachtgever
  • Duurzaamheidseisen maken steeds vaker onderdeel uit van de klantvraag
  • Rijksoverheid, semi-overheid
  • Zakelijke dienstverleners
  • Onderwijs
  • Care and Cure
  • Industrie
  • Hotelbranche
  • Institutionele beleggers
  • Lifecycle/total cost of ownership-benadering
  • Vertrouwd met alle contractvormen
  • Integraal werken, binnen en buiten TBI
  • Innovaties vanuit eigen kracht: TBI kennisLAB, voorloper op BIM-gebied
  • Brede referentiescope
  • Complexe bouwprojecten waarvoor hoog bouw-IQ nodig is
  • Utilitaire woningbouw
  • Alle kennis in de organisatie bij eigen mensen: vakmanschap en kwaliteit
  • Zekerheid van continuïteit door TBI-netwerk
  • Kennis, kunde en trackrecord: top van de utilitaire bouwbedrijven
  • Planontwikkeling
  • Turn-key leveren
  • Projectontwikkeling van commerciële gebouwen, multidisciplinaire gebouwen, hotels en laboratoria

Slim en toekomstbestendig bouwen

Het cluster Utiliteit kende in 2017 een beperkte groei. Het bouwvolume in de markt nam weliswaar toe, maar door de sterke prijsgedreven concurrentie stonden de marges op onderhanden projecten nog steeds onder druk. Ook dit jaar steeg het aantal transformatie- en renovatieopdrachten sterk. Transformatie en renovatie zijn groeimarkten. Daarnaast heeft J.P. van Eesteren kunnen werken aan een aantal bijzondere en grote nieuwbouwprojecten, die in de voorgaande jaren zijn verworven. De projecten onderscheiden zich door hun ontwerp, complexiteit en duurzaamheid, en sluiten goed aan bij het profiel van de onderneming. De portefeuille voor 2018 is goed gevuld met zowel nieuwbouw-, transformatie- als renovatieopdrachten.

Slim, duurzaam en toekomstbestendig bouwen is het uitgangspunt bij vrijwel alle projecten. Circulariteit is daarbij van toenemend belang. Door grondstoffen, materialen en producten te hergebruiken, vergroten we de waarde van gebouwen en zorgen we voor een gezonde leefomgeving. Daarnaast zien we een verdere verschuiving naar integrale projecten en complexe contractvormen, zoals Design & Build. Het gevolg hiervan is dat de ontwerpverantwoordelijkheid toeneemt, en daarmee ook het risicoprofiel verhoogd wordt. Risicomanagement vormt dan ook een onverminderd punt van aandacht. De onderneming investeert daarom ook veel in het aantrekken en behouden van gekwalificeerde mensen, ook met het oog op de krapte op de arbeidsmarkt.

Vernieuwende concepten

Het nieuwe kantoorgebouw van het European Patent Office in Rijswijk nadert zijn voltooiing. Hiermee hebben J.P. van Eesteren en Croonwolter&dros een van de opvallendste gebouwen van Nederland gerealiseerd. Het gebouw heeft een gevel die uit twee delen bestaat. Vóór de thermische gevel staat een volledig glazen voorzetgevel, waarvoor een bijzondere glassoort is gebruikt. Hierdoor is de gevel zo transparant en spiegelend dat de bebouwing en lucht erin te zien zijn. Als het gebouw in het voorjaar van 2018 is opgeleverd, wordt gestart met de sloop van het oude gebouw en de landschapsinrichting, waaronder een enorme vijver rondom het gebouw.

Volledige circulariteit

Op Landgoed De Reehorst in Driebergen is J.P. van Eesteren in maart 2018 gestart met de voorbereiding van de bouw van het nieuwe energieneutrale kantoor van Triodos Bank. Het door Thomas Rau ontworpen gebouw wordt helemaal opgetrokken uit hout en glas, en krijgt ook een draagconstructie van hout. Met de keuze voor ‘bio-based’ materialen en een uitzonderlijk duurzame aanpak van het bouwproces wordt gestreefd naar een BREEAM Outstanding duurzaamheidscertificaat, de hoogst haalbare duurzaamheidsscore voor gebouwen. Voor de bouw zal J.P. van Eesteren voor het eerst gebruikmaken van Madaster: het digitale platform voor materialenpaspoorten in de bouw. In dit paspoort staat elk stukje metaal, steen en glas van het pand genoteerd. Als het gebouw ooit moet verdwijnen, dan kan het optimaal worden gedemonteerd en de materialen en onderdelen kunnen dan opnieuw worden gebruikt. De materialen behouden hun waarde en afval bestaat niet meer.

Bij de renovatie en nieuwbouw van het Naturalis Biodiversity Center in Leiden staat de materiaalkeuze centraal. Het bestaande museum wordt getransformeerd tot depot en kantoren. Hieraan vast bouwt J.P. van Eesteren het nieuwe museum en een nieuw laboratoriumgebouw. De opdrachtgever heeft gekozen voor materialen die op natuurlijke wijze verouderen, zoals natuursteen, staal en eikenhout. Een echte ‘eyecatcher’ wordt de glaskroonconstructie rondom het grote atrium.

J.P. van Eesteren is ervan overtuigd dat gebouwen met een mix van functies waardevaster zijn dan gebouwen met maar één functie. Een functieverandering, bijvoorbeeld van kantoor naar woning of andersom, kan dan eenvoudiger worden gerealiseerd. Bovendien wordt het gebouw daardoor aantrekkelijker voor de bewoners en gebruikers. Een goed voorbeeld van functievermenging is de Amstel Tower in Amsterdam dat zowel een hotel als appartementen herbergt.

Aan de Rotterdamse Coolhaven ontwikkelen en bouwen J.P. van Eesteren en ERA Contour samen Little C, vijftien gebouwen in pakhuisstijl. Hierin komt een mix van appartementen, lofts, studio’s, daktuinen, ontmoetingspleinen, kantoren, ateliers, horeca en kleinschalige winkels. De start verkoop van de eerste 31 woningen kon rekenen op zeer grote belangstelling van gegadigden.

Niet alleen voor nieuwbouw, ook voor gebiedsontwikkeling wordt functiemenging steeds belangrijker. J.P. van Eesteren werkt op dat gebied vaak samen met Synchroon. Synchroon beschikt over veel ervaring met de ontwikkeling van multifunctionele gebouwen in samenhang met de omgeving, terwijl J.P. van Eesteren ruime ervaring heeft met het bedenken van slimme oplossingen vanuit de functies die een gebouw moet vervullen en de realisatie van complexe projecten.

Samen ontwikkelen beide ondernemingen de spoorzone van Breda tot een gebied met wonen, ondernemen, werken en recreëren. De naam van het project, 5Tracks, verwijst naar de vijf functies die alle over de drie gebouwen zijn verdeeld: kantoren, hotel en appartementen, horeca en winkels.

Bouwen met BIM

J.P. van Eesteren heeft de ambitie gebouwen slimmer te maken en neemt steeds vaker de rol van regisseur op zich tijdens het totale bouwproces. BIM speelt hierbij een belangrijke rol. BIM stelt de onderneming in staat om alle partners in het bouwproces met elkaar te verbinden en informatie voor iedereen toegankelijk te maken. Als BIM-regisseur stuurt de onderneming op een eenduidige en consistente opbouw van de individuele modellen en de juiste afstemming onderling. Prestatiemodellen van de verschillende ontwerpers, zoals de architect, de constructeur en de installatieadviseur, worden geplaatst over de productiemodellen van de installateurs, leveranciers en onderaannemers. Zo kan worden gecontroleerd of een productiemodel voldoet aan de gestelde prestatie-eisen. En door gebruik te maken van de informatie in de prestatiemodellen kunnen bijvoorbeeld leveranciers eenvoudiger een productiemodel opstellen. Door een gebouw volledig virtueel te laten bouwen, is er zekerheid dat de verschillende disciplines en onderdelen goed op elkaar aansluiten. Klanten kunnen meekijken tijdens het ontwerpen realisatieproces en werkpakketten kunnen worden voorbereid in de fabriek. Ook kunnen fouten vroegtijdig worden opgespoord en veiligheidsaspecten snel inzichtelijk worden gemaakt. En na de oplevering kan snel en makkelijk informatie worden gehaald uit het BIM-model, bijvoorbeeld voor onderhoudswerkzaamheden of verbouwingen.

Ontwikkelingen in transformatie en renovatie

 

Bestaande gebouwen een tweede leven geven

Met de aantrekkende economie stijgt de vraag naar kantoorpanden en bedrijfsruimten. Het aanbod is weliswaar groot, maar de meeste gebouwen sluiten onvoldoende aan op de huidige vraag. J.P. van Eesteren zag dan ook de vraag naar transformatie en renovatie van bestaande kantoren sterk toenemen. De onderneming biedt duurzame, slimme bouwoplossingen die bovendien rekening houden met een eventuele functieverandering van het gebouw. Ook hoogbouw biedt, met name in de grote steden, goede kansen omdat daarbij menging van kantoor-, woon- en verblijfsfuncties goed mogelijk is.

Zo verbouwt J.P. van Eesteren een leegstaand kantoorpand aan de Amsterdamse Zuidas tot een van de meest duurzame kantoorgebouwen van Nederland. Het toekomstige kantoor van de Goede Doelen Loterijen wordt volledig gerenoveerd en krijgt een forse uitbreiding. De nieuwbouw bestaat uit een extra verdieping met een dak, waarmee het oude binnenterrein getransformeerd wordt in een atrium. Het dak, met een bijzonder bladerplafond, verzamelt regenwater voor gebruik in het pand en is voorzien van zonnepanelen. Bij de renovatie wordt gestreefd naar BREEAM Outstanding, het hoogst haalbare niveau van dit duurzaamheidslabel.

Op een andere locatie aan de Zuidas wordt het leegstaande kantoorpand Olympic Plaza getransformeerd tot een ‘hightech’, duurzaam kantoorgebouw. The Boutique Office, zoals het nieuwe gebouw gaat heten, wordt aan de oostzijde uitgebreid en krijgt twee extra kantoorverdiepingen. Niet ver van deze locatie, aan de noordkant van de Zuidas, start J.P. van Eesteren met 2Amsterdam. Dit project behelst de modernisering en verduurzaming van twee voormalige kantoren van AkzoNobel en Stibbe. Een van de torens wordt een hotel, de andere behoudt zijn kantoorfunctie. Tussen de panden wordt een meerlaagse, ondergrondse parkeergarage gerealiseerd.

Eenzelfde uitdaging vormt de revitalisatie van het MM25-gebouw, het nieuwe hoofdkantoor van de TBI-ondernemingen Croonwolter&dros, Mobilis en Servicis. Dankzij innovatieve bouwkundige en technologische aanpassingen wordt een moderne, inspirerende en open werkomgeving gecreëerd en behaalt het gebouw energielabel A.

De A’DAM Toren won in 2017 de Gulden Feniks in de categorie Transformatie. J.P. van Eesteren transformeerde deze voormalige Shell-toren in Amsterdam-Noord in anderhalf jaar tot een iconisch multifunctioneel gebouw met onder meer een nieuwe kroon met observatiepunt, hotel, creatieve ruimten en een ondergrondse parkeergarage.

Verdere groei verbouw en onderhoud

De gespecialiseerde afdeling Verbouw, Onderhoud, Renovatie (VOR) van J.P. van Eesteren heeft opnieuw een uitstekend jaar achter de rug. De gemiddelde contractwaarde nam toe en ook voor 2018 zijn al veel mooie opdrachten verworven. De afdeling beschikt al jarenlang over een grote kring vaste klanten.

Zo verbouwt en onderhoudt J.P. van Eesteren al zo’n 75 jaar bij Koninklijke Nutricia in Zoetermeer en ruim 40 jaar bij het Erasmus MC in Rotterdam. Voor deze laatste opdrachtgever is J.P. van Eesteren gestart met het aanpassen van de liften en met het renoveren van de afdeling nucleaire geneeskunde. Ook voor Tata Steel in IJmuiden voert de onderneming regelmatig renovatie- en onderhoudsactiviteiten uit.

J.P. van Eesteren is sterk in het bouwen op complexe binnenstedelijke locaties. Een bijzonder uitdagend project was de verbouwing van metrostation Dijkzigt. Dit station ligt midden in het centrum van Rotterdam en is omringd door het Erasmus MC, kantoren en woonwijken. Het krappe werkgebied vereiste veel creativiteit in de uitvoering, omdat gewerkt moest worden op een drukke locatie en in een ondergrond vol kabels en leidingen. Om het project goed en tijdig te laten slagen, heeft J.P. van Eesteren als hoofdaannemer veel aandacht besteed aan het voortraject. Samen met opdrachtgever RET, de gemeente Rotterdam en de nutsbedrijven zijn uitgebreide risicoanalyses en planningen gemaakt. Daarbij stonden de veiligheid van de omgeving en de bouwers en het minimaliseren van de overlast voor de buurt voorop.

Ook de Albert Heijn die J.P. van Eesteren in Amsterdam verbouwt en met een stuk nieuwbouw uitbreidt, bevindt zich midden in een woonwijk. De vestiging aan het Delflandplein blijft op enkele weken na gewoon geopend tijdens de werkzaamheden. In de kantoorruimte boven de winkel en op het nieuwbouwdeel worden ook nog 12 koopappartementen gerealiseerd. In Den Haag transformeerde de onderneming een bestaand kantoor in het Markthof-complex tot 16 appartementen. En in Waddinxveen wordt een voormalig HEMA/Rabobank-gebouw verbouwd tot een comfortabel en energiezuinig gemeentehuis.

Slimme logistiek

Binnenstedelijk bouwen vraagt om een slimme aanpak van de logistiek. Vaak moet er worden gebouwd op een drukke locatie met beperkte ruimte. Dan is het een uitdaging om het proces zo te organiseren dat zo weinig mogelijk mensen er hinder van ondervinden. J.P. van Eesteren gebruikt daarom bouwticketsystemen. Hiermee is het mogelijk transporten strak te plannen en materialen ‘just in time’ te laten leveren. Door de logistiek integraal onderdeel van het bouwproces te maken, kan sneller en efficiënter worden gewerkt. Voorraden kunnen bijvoorbeeld langer op een externe locatie worden gehouden – waar ook veel kan worden voorbereid – en leveringen kunnen worden gecombineerd. Vrachtwagens gaan dan pas rijden als de materialen of producten echt nodig zijn. Die aanpak zorgt voor minder transporten en dus ook minder overlast voor de omgeving en minder CO2-uitstoot.

Samenwerken met logistieke specialisten

Ook de bouw van het European Patent Office is een logistieke opgave. Nadat het hoogste punt was bereikt, ging de aandacht allereerst uit naar het goed managen van de logistieke stromen. De bouwlocatie is relatief klein en daarom worden bouwmaterialen en onderdelen volgens strak ingedeelde tijdvakken aangevoerd. Samen met DHL bedacht J.P. van Eesteren een slim systeem om bouw- en installatiematerialen altijd precies op tijd op de juiste plek in het immense gebouw te krijgen. Vaak gebeurt dit ’s avonds en ’s nachts zodat de bouwers er de volgende dag mee aan de slag kunnen.

Terug
naar boven